니르바나
2k
2021-07-02 13:40:23 작성 2021-07-02 13:42:04 수정됨
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다가구주택 전세 거주중(예정)이신분, 전입세대/확정일자부 열람하세요?


등기부 떼보는건 당연히 기본이고,

집주인한테 구두로 몇명 들어와있고, 전월세 내역 알려달라고 하세요;;

그리고 계약서 쓰시고 낌새가 조금 이상하시면 계약금은 집에가서 입금해주신다고하시고,

집가시는길에 동사무소 가서 계약서로 전입세대/확정일자부여현황 열람해보세요.

집주인이 써둔 내용이랑 일치하는지요.


집에 대출 하나 없어도, 만약에 원룸 시세가 10억짜린데,

방이 25개 있고 5천짜리 전세 다 받아버리면 10억이 넘어요.

그래서 후순위자는 보증금 변제 가능성이 거의 없습니다.


그리고 전입신고도 안하고 집주인 믿고 전세 사시는분들도 간혹 있는데,

이게 무슨짓이냐면 내가 모르는 사람한테 2천주고 2년뒤에 돌려받기로 구두로 약속만한거랑 똑같은거에요. 법적인 안전장치가 전혀 없습니다.

어찌어찌해서 집주인이 못 돌려주게되면 민사로 받아야되는데 그런 상황에 왔다는 것 자체가 집주인이 변제의사가 없을 가능성이 높습니다.


요약

1. 전세계약시 전입세대/확정일자부여현황은 꼭 체크 하자.

2. 등기부 열람은 당연히 한다.

3. 잔금 후 전입신고 확정일자 받는다.


이 세가지는 필수입니다. 그래도 불안하면 보증보험 통해서 전세금 100% 변제 가능한 상품 있어요.

제가 나온 모교 인근 10억 조금 넘어보이는 원룸에서 14억 7500만을 보증금으로 받고, 대출은 이미 4억7천정도 있는 전세사기(?)가 터져서 오키 회원분들께도 전세구하시는분들은 이런 피해 당하지 않으셨으면하는 마음에 글 쓰게 되었습니다.


사회 초년생분이시면 등기부에 대해서 기본적인 내용은 알고 계약에 임하세요..

집주인이나 중개사 하는 말 다 믿지 마시구요. 믿고 거래하면 가해자가 아닌 피해자가 피해봅니다.

특히나 금전거래는 더더욱 그래요.


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  • 댓글 3

  • 마하카스
    1k
    2021-07-02 14:51:37

    요즘 갭투자 하는 집주인들이 많아서 무조건 필수죠


    근데 보증보험은 커녕 확정일자도 안하는사람 많고


    1,2번은 보통 집주인이랑 직거래하려고 하는사람들한테 많이 일어나죠


    개인적으로 잘 모른다면 그냥 복비 아끼지 말고 공인중개사한테

    중개료 주고 계약하면 저런일 별로 없을거 같습니다


  • 니르바나
    2k
    2021-07-05 06:19:14

    중개사 통해서 하게되면 직거래보다야 안전하지만

    100프로 방지하려면 본인 스스로 점검하는 수 밖에 없어요.


    중개사 짜고치거나, 중개사 단독으로 사기치는경우도 있기 때문입니다.

    어찌되었던 확률 문제지만 그런 사건이 일어날 수 있고, 방지할 수 있는 방법이 있으면 스스로 하는게 좋다고 생각해요.

    무조건 불신하라는게 아니라 원리원칙을 세우고 그대로 이행해야한다는 의미였습니다.

  • row_column
    325
    2021-07-07 18:28:43 작성 2021-07-07 18:45:58 수정됨

    조건 - 다가구. 토지+건물 공동담모물


    감정가1: 실거래가(부동산플래닛 평가액) 토지+건물 35.5억 35*80% => 28억

    감정가2: 토지 공시지가12억 (12*250%)*80%->24억 건물시가표준액 8억 (8*120%)*80%->7.5억 => 31.5억

    //토지 250% 지역평균%, 건물시가표준액+20%. 에 경매 낙찰가율 80% (시세 80%) 적용

    최우선변제권: 경매 낙찰값의 1/2 -> 14억. 140000/30 (34 +(집주인-1동거인-3)) -> 4666만원 -> 서울 보호 최대한도는 3700만원 -> 3700만원까지 나라에서 원금 보장


    본인 기준

    전입세대 34명 -3 -5 +1 +5 +2 -1 => 1억*33명=33억

    -3 동거인 -5 후순위  +1 2룸세대(일명주인세대거주1명) +5 은행빛 +2(후순위 최우선변제권 3700만원*5) -1집주인자가거주


    =>

    보수적으로 볼 때


    집주인이 올전세 계약 했을 시 (최악의 경우)

    집주인 빛 33억

    월세 25% 전세 75% 비율 시 (월세 비율 적게 잡을 시)

    집주인 빛27억


    망 케이스

    28-33=-5

    후순위. 최우선변제권만 적용 -> 3700만원만 되돌려 받음

    =>6300만원 손실

    운 좋은 케이스

    28-27=1

    선순위.

    => 원금 보전


    +추이

    https://www.asiae.co.kr/article/2020080411274567791

    //가장 최근 자료인 2019년 통계는 월세가 60.3%, 전세가 39.7%로 조사됐다.

    https://www.wolyo.co.kr/news/articleView.html?idxno=106726

    //월세가 29.2%(3796건), 전세·반전세는 70.7%(9185건)

    //2020~ 이후 전입신고 20/30~2019 이전 전입신고 10/30 (34-집주인1 동거자3)

    //올해 본 지역 경매 시장 다가구주택 낙찰가율 100% 초과 (표본 7 최소 100% 최대 115%)


    =>

    올해 본 지역 다가구건물 경매 낙찰가율 100% 초과 적용.

    시세*100%-집주인빛=경매시보증금여유금


    시세-올전세=? -> 35.5 - 33 = 2.5억

    시세-월세25%=? -> 35.5 -  27 = 8.5억

    시세-월세33%=? ->  35.5 -  22 = 13.5억

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