Karen
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2018-10-16 11:06:35
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개발자의 삶 - 건축과 소프트웨어의 비유 (2/2)


다섯. 시공업체에게 견적을 받아보자


컴사장: 설계가 끝나면 이제 뭘 해야 하냐?

노가다: 공사를 하려면 견적을 받아야지.

우선 견적을 받기 전에 네가 누구에게 견적을 받아야 하는지부터 알려주마.

컴사장: 그냥 업자에게 받으면 안 되냐?

노가다: 큰일 날 소리. 우선 법적으로는 아래의 건물은 건설업자가 시공을 해야 한다.

  1. 연면적이 661제곱미터(200평)를 초과하는 주거용 건축물
  2. 연면적이 661제곱미터(200평) 이하인 주거용 건축물로서 공동주택인 건축물
  3. 연면적이 495제곱미터(150평)를 초과하는 주거용 외의 건축물
  4. 연면적이 495제곱미터(150평) 이하인 주거용 외의 건축물로서 다중이 이용하는 건축물 중 대통령령이 정하는 건축물


컴사장: 건설업자면 다 같은 건설업자 아니냐?

노가다: 라면이면 다 같은 라면이냐?

건설업자는 종합건설업과 전문건설업으로 나뉘게 되는데, 종합건설업은 건축공사를 할 수 있는 면허를 가지고 있는 업체이고, 전문건설업은 건축공사 중 철근 콘크리트나 전기공사, 기계공사와 같이 전문적인 종목에 대한 공사를 할 수 있는 면허를 가지고 있는 업체이다.

따라서 네가 건물을 지으려면 건축 종합면허를 가지고 있는 종합건설업체와 공사를 해야 한다. 네가 전문건설업체에게 아무리 견적을 받아도 공사를 같이 할 수 없다는 얘기지.

컴사장: 그러면 동네에 건축업자들은 뭐냐?

노가다: 무등록 업체지.


컴사장: 그러면 다 불법이라는 얘기냐?

노가다: 그건 아니야. 법에서 얘기하듯이 200평 이내의 원룸이나 다세대는 건설업자가 시공을 하지 않아도 된다. 그래서 이런 건축물은 무면허 건축업자가 지어도 불법은 아니라는 얘기.

쉽게 얘기하면 일정규모 이하의 건축물은 설계만 제대로 하고 공사는 나라에서 제한을 하지 않을 테니 건축주가 누구한테 맡겨서 짓든 알아서 지으라는 얘기야.

정리를 하자면, 법으로 정한 규모 이상을 건축할 때는 무조건 건축종합면허가 있는 업체에게 견적을 받아야 하고, 법으로 정한 규모 미만인 경우 아무에게나 견적을 받아도 된다는 말.

컴사장: 그러면 누구에게 견적을 받아야 하는지는 알았고, 몇 개나 견적을 받아봐야 하냐?

노가다: 견적은 여러 군데에서 받아보는 것이 좋아. 그래야 비교가 되지.


컴사장: 견적을 여러 군데에서 받아보는 것이 쉽지는 않던데…….

그냥……. 내가 잘 아는 사람에게 맡기면 안 될까? 야~ 그래, 네가 공사해주면 되잖아.

노가다: 웃기지 마라. 너 공사비 얼마 예상한다고 했지?

컴사장: 5억

노가다: 너 나한테 5억짜리 연대 보증해줄 수 있냐?


컴사장: 그건 친구라도 좀 그렇다.

노가다: 그러면 나한테 그런 부탁하지마라.  보증을 서준다는 생각으로 공사를 맡길 생각이 아니면 아는 사람에게는 견적도 받지 말고 공사도 맡기지 마라. 아는 사람보다 차라리 모르는 사람이 훨씬 낫다.

친구에게 맡겼다가는 친구 잃고 돈 잃고…….알겠니.

컴사장: 알았다. 이해한다. 나도 예전에 친구에게 1,000만 원짜리 가게 인테리어 공사 맡겼다가 지금은 서로 연락 안 한지 몇 년 되었다.

노가다: 자~! 이제 견적을 받아 봐야 하는데. 넌 견적을 왜 받나?


컴사장: 그건. 여러 군데에서 견적을 받아서 비교해보고 싸고 좋은 업체에게 공사를 맡기려고 받지.

노가다: 그렇지. 여러 군데에서 견적을 받는 이유는 비교도 해보고 싸고 좋은 업체를 찾으려고 하는 거지.

하지만, 네가 건설업체에 달랑 설계도면만 주고서 받을 수 있는 견적서는 반쪽짜리 견적서뿐이야.

그 견적서로는 전혀 비교가 안 되거든. 그래서 필요한 것이 수량산출서와 공 내역서야.

컴사장: 그건 또 뭐냐?

노가다: 수량산출서는 건물에 들어가는 철근, 레미콘, 페인트, 유리와 같은 것들의 수량을 산출한 서류이고, 공 내역서는 수량과 규격은 기입되어 있고 가격은 공란으로 되어 있는 내역서야.

그래서 견적을 내는 업체에서 공 내역 서에 단가만 입력을 하면 견적서가 되는 거지.


컴사장: 보통은 도면만 주고 견적을 받지 않냐?

노가다: 그렇지. 그런데 네가 도면만 주고 견적을 받아보면 똑같은 도면을 가지고도 견적 내는 사람마다 수량과 내용, 금액이 다 틀려……. 네가 견적을 비교하려고 해도 비교가 안 된다.

컴사장: 그냥. 전체 공사비만 비교해보고 업체를 고르면 안 되냐?

노가다: 그건 내용물은 보지 않고 포장지만 보고 물건을 사는 것과 같다. 알겠니.

견적금액이 낮아서 계약했는데 실제 공사할 때는 공사비가 훨씬 더 많이 들어가는 경우가 생긴다.


컴사장: 그러면 수량산출서와 공 내역서는 내가 만들어야 되냐?

노가다: 네가 만드는 것이 아니야. 설계 계약을 할 때 수량산출서와 내역서 제작을 설계비에 포함하면 된다.

컴사장: 설계 사무실에서 그런 것도 하냐?

노가다: 당연하지. 원래부터 하는 일이야. 만약에 설계사무실에서 못한다고 하면 아예 계약하지 마라.


컴사장: 그러면 설계도면, 수량산출서, 공 내역서만 있으면 견적을 받을 수 있냐?

노가다: 하나만 더. 견적을 받을 때는 공사비를 어떻게 줄 것인지 결정이 되어야겠지.

지급방법 - 현금, 어음, 지급시기 - 월 1회, 월 2회

컴사장: 가 공사비를 어떻게 주는지에 따라 견적이 달라지냐?

노가다: 당연히 달라지지.

공사비를 어음으로 줄때 보다 현금으로 줄때가 금액이 낮고, 두 달에 한번 공사비를 주는 것보다 한 달에 한 번 공사비를 주는 것이 당연히 금액이 낮지.

일반적으로 현금으로 월 1회 공사비를 지급하는 조건이 가장 좋다.


컴사장: 견적을 받아 본다는 것이 쉬운 일이 아니네……. 준비할 것도 많고…….

노가다: 그렇지. 하지만, 이런 준비도 없이 좋은 견적을 받고, 좋은 시공업체를 선정한다는 것은 천운이 따라주지 않으면 불가능하다. 그래서 건축은 아무나 하는 게 아니라는 거야.

많은 사람들이 주먹구구식으로 아무런 준비도 없이 건축을 하는데, 안타까움이 가슴을 적신다.

그 사람들 앞에 놓인 가시밭길이 눈에 훤하다. 너는 제발 그렇게 하지마라. 알겠니.

컴사장: 알았다. 그러면 이제 견적은 어떻게 받나?

노가다: 설계도면과 공 내역서를 여러 업체에게 주고, 10일정도 시간을 주고 견적을 받으면 된다.


컴사장: 수량산출서는 업체에게 안줘도 되냐?

노가다: 물론 주는 것이 좋지만, 공 내역서에 수량이 표기되어 있기 때문에 주지 않아도 된다.

그리고, 너에게 견적을 제출할 때 건설업체면 지명원을 같이 제출하라고 해라

컴사장: 지명원은 뭐냐?

노가다: 회사 소개서야. 어떤 면허를 가지고 있는지, 시공능력은 얼마나 되는지, 공사는 얼마를 했는지를 너에게 소개하는 소개서라고 보면 된다. 견적금액도 중요하지만 어떤 업체인지가 더 중요하다. 견적서가 나오면 나한테 들고 와라.




여섯. 시공업체를 고르자.


컴사장: 가다야. 견적을 받기는 받았는데, 나는 아무리 봐도 도무지 뭐가 뭔지 모르겠다.

어떻게 똑같은 건물인데 견적 금액이 이렇게 차이가 날 수 있냐?

노가다: 그건 아주 당연한 거야. 네가 견적서를 이해하기 위해서는 건축업계에 대해서 좀 알아야 하거든. 저번에 종합건설과 전문건설에 대해서 너한테 설명한 적이 있는데 기억하냐?

컴사장: 규모가 조금 큰 건물은 종합건설사에서 견적을 받아야 한다고 했잖아.

노가다: 까먹지는 않았네. 종합건설사에서 하는 일과 전문건설사에서 하는 일은 전혀 다르다.

종합건설사는 건축공사 전체를 관리하고, 전문건설사는 실제 공사를 한다.


컴사장: 공사를 종합건설업체에서 다 하는 것이 아니냐?

노가다: 다 전문 분야가 틀리단다. 자동차를 예로 들면 현대자동차에서 부품을 만들지는 않아. 현대자동차에서는 완성차 조립만 하고 부품들은 다 하청업체가 제작을 하지.

건축도 비슷한 구조야. 종합건설사에서는 전체 공사를 관리를 하고, 실제 공사는 전문건설사에서 하게 되는 거지.

그럼 견적은 어떻게 낼까?

컴사장: 글쎄.

노가다: 종합건설사는 공사별로 전문건설업체에게서 견적을 받아 취합을 해서 견적서를 만드는 거야.

따라서 견적서를 작성하는데 최소 20개 이상의 전문건설업체가 동참을 하게 되는 거지.

건축공사는 여러 전문건설업체와 하나의 종합건설업체가 함께 움직이는 거야.


컴사장: 가족이네.

노가다: 글쎄……. 좋은 업체들이야 그렇지 않겠지만, 많은 종합건설사업체와 전문건설업체의 관계는 하루살이 인연이야. 공사할 때만 함께 하는 경우가 많지.

컴사장: 그런데 이런 것이 견적서 금액에 차이가 있는 것과 무슨 관계가 있냐?

노가다: 견적이라는 것이 여러 전문건설업체의 금액 조합이거든.

그래서 견적을 내는 종합건설사가 어떤 전문건설사를 보유한 지에 따라 금액이 달라진다.

그리고 견적은 이것들의 조합이기 때문에 낮은 금액만 조합을 하면 전체 공사비가 아주 낮아 질수도 있고, 높은 금액만 조합을 하면 전체 공사비가 아주 높아 질수도 있기 때문에 견적에서 그렇게 차이가 많이 나는 거야.

우선 네가 견적을 비교할 때 알아두어야 할 것이 있다.

첫 번째. 견적서는 업체의 능력을 나타내는 능력지수이다.

두 번째. 업체에서 낸 견적서 중에는 잘못된 견적서가 많다.

세 번째. 업체는 절대 손해를 보면서 공사하지 않는다.


컴사장: 무슨 얘기냐?

노가다: 네가 컴퓨터 납품 견적을 낼 때 어떻게 내냐?

컴사장: 쉽게 하면 부품값 80원+조립비 10원+이윤 10원 총 100원 이런 식을 견적을 내지.

노가다: 그런데, 누가 견적을 냈는데 부품값으로 60원에 견적을 냈다. 네가 보기에는 어쩠냐?


컴사장: 그건 잘못된 견적이지. 도매업자라도 80원짜리를 60원에 가지고 올수는 없다.

70원 정도면 모를까. 견적 낸 사람이 가격을 잘못 알고 냈겠지.

노가다: 그렇지. 70원 까지는 경쟁력 있는 업체의 견적으로 볼 수 있지만, 60원 짜리는 견적을 잘못 낸 거야. 네가 받은 견적서도 마찬가지야. 금액이 낮다는 것은 건설업체가 경쟁력이 있다는 얘기지만, 너무 낮으면 잘못 낸 견적이라는 거야. 자재가격을 확인하지 않고 견적을 냈을 수도 있다.

컴사장: 건설업체에서 그런 것도 확인하지 않고 견적을 낼까?

노가다: 네가 알아두어야 할 것. 두 번째가 뭐라고 했지.


컴사장: 업체에서 낸 견적서 중에는 잘못된 견적서가 많다.

노가다: 그래. 지금 네가 받은 견적 중에 반 이상이 잘못된 견적일거야.

물론 자재가격을 확인하지 않고 견적을 내는 업체도 있고, 다른 이유는 정확한 견적을 낼 수 있도록

네가 해주지 않았기 때문이기도 하다.

컴사장: 그건 또 무슨 말이냐?

노가다: 너 견적받을 때 유리는 어떤 유리로 견적을 받았냐?


컴사장: 도면에 복층유리 18mm로 되어 있어서 그걸로 받았지.

노가다: 그런데 복층유리 18mm는 제조사에 따라 사양에 따라 가격의 차이가 아주 많거든.

이렇게 제조사와 사양이 결정되지 않았기 때문에 견적을 내는 업체에 따라 금액이 달라지는 거야.

자~! 만약 네가 잘못된 견적으로 계약을 했다면 어떤 일이 생길까?

견적은 잘못되었지만 금액이 높은 업체를 선택했다면 공사비는 비싸겠지만, 공사는 큰 무리 없이 끝날 거야. 하지만, 네가 견적도 잘못되고 금액도 낮은 업체를 선택했다면…….

컴사장: 업체는 절대 손해를 보면서 공사하지 않는다.

노가다: 그렇지. 넌 앞으로 공사기간동안 힘든 시간을 보내게 될 거야.

매일 싸우고, 설계변경해서 공사비 올라가고, 공사기간 늘어나고…….

“차라리 비싼 업체를 선택할 껄”이라는 말이 절로 나올 거야,


컴사장: 그러면 공사비가 높은 업체를 선택해야 하냐?

노가다: 너 바보니? 그럴 거면 견적을 왜 받아봐. 똥이 무서워서 된장을 못 담그면 되나?

견적을 충분히 검토를 해서 가격이 낮으면서도 실제 공사가 가능한 금액을 견적으로 낸 업체를 선택하면 된다. 그리고 견적도 좋아야겠지만, 업체의 기술력과 자금력도 좋아야지.

업체에서 재료를 싸게 잘 사와도 시공을 못하거나 재료를 살돈이 없다면 견적이 아무리 좋아도 좋은 건물을 짓기는 힘들겠지.

컴사장: 그럼 업체의 기술력과 자금력은 어디에서 확인해봐야 하냐?

노가다: 가장 기본적으로 확인해봐야 할 것은 현장대리인의 경력증명서와 업체의 시공능력평가서 그리고, 신용등급확인원이지. 우선 이것 정도만 확인하면 되는데 이런 서류들은 업체 지명원에 기본적으로 포함되지만, 없다면 업체에게 달라고 해야지.


컴사장: 정말 견적을 받고 건설업체 고르는 것이 어렵구나.

노가다: 쉽지는 않지. 하지만, 이때까지 네가 계획을 세우고 설계를 하고 견적 준비를 한 것이 좋은 업체를 찾기 위해서 한 일이야.

정리를 하자면 견적을 받으면 1차로 잘못된 견적서는 추려내고, 2차로 견적금액과 업체의 기술, 자본력을 확인해서 최종 선택을 하면 된다.




일곱. 계약서를 쓰자.


컴사장: 그런데 계약은 어떻게 해야 되냐?

노가다: 몰론 잘 해야지. 보통 사람들은 계약서의 내용도 제대로 보지도 않고 계약하는 경우가 대부분이야. 그래서 문제가 발생하면 계약서는 확인도 하지 않고 서로의 잘못이라고 싸우지.

건축이라는 것이 항상 오해와 분쟁이 많이 생기지만, 처음에 계약을 할 때 제대로만 해놓으면 싸울 일이 많이 줄어들게 된다.

컴사장: 계약서는 누가 만들어야 되냐?

노가다: 네가 만들면 너에게 유리할 거고, 업체가 만들면 업체가 유리하겠지.

그래서 건설교통부에서 나온 표준 계약서를 활용하는 것이 좋아.

그리고 여기에 계약특수조건, 설계도서, 견적서를 첨부하면 된다.


컴사장: 특수조건은 뭐냐?

노가다: 표준계약서에는 없지만, 계약에서 두 당사자 간에 계약 조건을 명기한 거야.

예를 들면, 공사하는 기간 동안 시공업체는 건축주가 현장에 오면 따뜻한 커피를 준다. 이런 거.

컴사장: 농담이지.

노가다: 예를 들어서 그렇다는 거야. 네가 표준 계약서에 중요하게 기입해야 할 것이 있다.


컴사장: 뭔데?

노가다: 표준 계약서에 공란이 있는데 반드시 기입을 해 놔야 한다.

우선 공사 착공일과 공사 완료일, 계약금액, 계약보증금, 선금, 기성 부분금, 하자담보책임, 지체 상금율, 대가지연이자율.

컴사장: 계약 보증금부터 말이 좀 어렵다.

노가다: 하나씩 설명을 하마.

계약 보증금은 업체에서 공사를 성실히 이행한다는 것에 대한 증표인데, 돈 대신에 공제조합에서 발행하는 보증서로 대신하게 된다. 보통 공사비의 10% 정도로 하는데, 짧게 얘기하면 업체에서 공사를 성실히 못하면 공사비의 10%를 너에게 준다는 얘기야.


컴사장: 그런 것도 있었냐? 선금 정도는 나도 알고 있다.

노가다: 네가 업체에 선금을 주면 보증서를 네가 받아야 하는 것도 알고 있냐?

컴사장: 무슨 보증서?

노가다: 선금을 주면 선금만큼의 보증서를 받아놔야 해. 그래야 공사가 잘못되었을 때 선금을 받아낼 수 있다.

그리고 기성 부분금은 네가 공사비를 어떻게 지급할지를 표시한 것이다. 하자담보책임은 하자의 기간과 금액을 표시하는 거야. 보통 하자보수기간 2년에 금액은 공사비의 몇%라고 정해 놓지.

지체 상금율과 대가 지연 이자율은 서로 비슷한 건데. 업체에서 공사 완료날짜를 초과했을 경우에 그 기간만큼 너에게 보상을 얼마나 할지를 정해 놓은 것이 지체 상금율이고, 네가 공사대금을 늦게 줄 경우 이에 대한 보상을 얼마나 할지를 정해 놓은 것이 대가 지연 이자율이야.


컴사장: 야~ 계약서 쓰는 것도 장난이 아니구나…….

노가다: 하지만, 가장 중요하다는 것.

좋은 것이 좋고 믿고 공사를 해야 하겠지만, 돈이 그렇게 놔두지를 않아.

무슨 일이 있더라도 공사를 하기 전에 계약을 하도록. 알겠니.




여덟. 공사를 시작하자.


컴사장: 계약을 하고 나면 업체에서 알아서 하는 거겠지?

노가다: 물론 업체에서 알아서 공사를 하겠지만, 네가 흐름은 알고 있어야 된다.

우선 계약을 하고 나면, 건설업체에서는 해당 지자체에 착공 신고를 한다. 그러고 나서 본격적인 공사를 하게 되는데, 제일 처음에 하는 것이 경계 측량이다. 경계 측량은 지적공사에서 측량을 하고 네 땅에 경계점을 표시하게 되는데, 공사는 그 점을 기준으로 하게 된다.

컴사장: 설계도면의 땅 크기와 측량 결과가 다르면 어떻게 되냐?

노가다: 문제가 아주 커진다.

설계 도면보다 땅이 크다면 아무 문제가 없지만, 땅이 작다면 건물을 줄여야 하는 경우도 생기고, 옆집 대지 소유주와 분쟁이 생길 수 있으니까 측량을 할 때는 같이 보는 것이 좋다. 측량이 끝나고 나면 터파기를 하고, 골조 공사를 하게 된다.


컴사장: 그런데 감리는 뭐냐?

노가다: 아차차~ 내가 감리는 얘기를 안 해 줬구나. 규모가 작은 건물은 일반적으로 설계를 하는 건축사가 감리를 같이 하는데, 감리의 역할은 너를 대신해서 공사가 제대로 되고 있는지 감독을 하는 사람이다.

컴사장: 그럼 매일 현장에 나와 보냐?

노가다: 그러면 좋겠지만, 규모가 큰 현장이 아니고는 그렇게 하기가 어렵다. 돈이 많이 들거든.

계약하기 나름이겠지만, 소규모 현장은 법적으로 지정된 때만 감리자가 현장을 확인하게 된다.


컴사장: 내가 잘 모르니까……. 누가 옆에서 공사하는 것을 봐 줬으면 좋겠는데…….

노가다: 공사가 시작된 지 한 달 정도 지나면 건설사에서 기성이라고 한 달 동안 일한 것에 대한 공사비를 청구하게 된다.

그런데, 계약이 제대로 되었다면 그냥 “이번 달 공사비가 얼마입니다” 라고 청구하는 것이 아니고, 계약된 견적서에 따라 공사가 된 공종만 청구를 하게 되는데, 여기서 네가 주의할 것은 건설업체가 청구를 하면 실제 그만큼 공사를 했는지 확인하고 돈을 줘야 한다. 절대 공사한 것 이상으로 돈을 더 주면 안 된다.

컴사장: 더 주면 어떻게 되는데.

노가다: 최악의 경우는 그냥 도망가기도 하지.


컴사장: 설마…….

노가다: 규모가 작은 업체가 회사의 사정이 어려운 경우에 그런 경우가 생기기도 한다.

이렇게 공사가 진행되는 동안에 네가 할 일이 하나 더 있는데, 그것이 뭐냐 하면…….자재 선정이다

컴사장: 견적을 받고 계약할 때 자재의 제조사하고 사양을 다 정해 놓았는데…….

노가다: 너 유리의 색이나 페인트의 색은 결정했냐?


컴사장: 그런 것은 안했는데, 금액에 차이도 없다고 해서…….

노가다: 그런 것은 공사하면서 결정하는 거야.

디자인이나 색에 차이가 있는 자재는 반드시 업체에 요구를 해서 색이나 샘플을 보고 결정을 해야 한다.

색 하나로 건물이 달라지니까. 공사가 완료되고 나면, 건설업체는 준공에 필요한 필증(정화조, 통신, 소방 등등)을 받아 해당 지자체에 사용승인 신청을 하게 된다.

이때 도면과 달리 시공되었거나 불법인 공사를 했으면, 당연히 사용 승인이 나오지 않고 너는 건물을 사용할 수 없다. 사용 승인만 나오면 우선은 건물을 사용할 수 있고, 건축물 대장 작성해서 등기하고 세금만 내면 이제 이 건물은 네 꺼다. 여기까지 온다고 고생했다.

컴사장: 내가 뭘. 네가 고생했지.






※ 출처 : 하우빌드 http://www.howbuild.com 

※ 제목 : 컴사장과 노가다의 건축이야기 





김수보 소장님 블로그 - IT의 중심에서  



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    2018-10-18 17:05:38 작성 2018-10-18 17:06:46 수정됨
    저는 편하게 노가다 같은 친구나 감리하시는 친척분에게 수고비 제시하고 금액이나 원하는것을 알려주며 해달라할래요.
    어려워요.
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